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圖書分類

Book classification
  1. 不動產登記是一項以行政程序為核心的具體實務工作。本書為“劉守君不動產登記實務系列叢書”之一,作者根據自己研習民法物權、不動產登記理論和曾經從事二十余年房屋登記實務的體會、經驗以及與朋友們交流探討中學到的新知識,提升的新認識,通過法理分析、法條闡釋和實務處理建議的方式對106個具有代表性、典型性不動產登記典型案例進行剖析。本書是一本具有學術性的著作,又是一本面向廣大不動產登記工作人員的有價值的業務參考書。...查看更多
  2. 前 言 

    《房地產權產籍》雜志自2012年第1期起,陸續刊發我撰寫的《房屋登記疑難問題剖析》系列文章。不動產統一登記后,自2017年第5期起,將《房屋登記疑難問題剖析》更名為《不動產登記疑難問題剖析》繼續刊發。每篇文章由二個或三個案例剖析組成。截止到本書編撰出版時,共刊發《房屋登記疑難問題剖析》系列文章?31?篇,《不動產登記疑難問題剖析》系列文章7篇,共計112個案例剖析。
    據悉,《房屋登記疑難問題剖析》系列文章和《不動產登記疑難問題剖析》系列文章的刊發,為解決不動產(房屋)登記中的很多問題提供了參考,深受不動產(房屋)登記一線人員的喜愛,有不少不動產登記一線人員在和我交流中,希望我能將這些案例剖析結集成書出版,便于不動產登記一線人員收執、參考。為此,我結合當前不動產登記的制度環境和實務狀況,將這些案例剖析進行了認真的比較、篩選,從中選取了?102?個案例剖析,再從我在《中國不動產》《中國房地產》雜志上發表的案例剖析文章中選取了?3?個案例剖析,共計?105?個案例剖析,組成了您手中的《不動產登記典型案例剖析》。
    本書中的?105?個案例,或來源于我的房屋登記實務經歷,或來源于不動產登記一線人員與我的交流,絕非我憑空杜撰。為了契合當前的不動產登記形勢,這些案例選入本書時,我進行了必要的修正,讓您讀起來不感到老舊。本書沒有使用《不動產登記疑難案例剖析》的名稱,是因為一些案例并不難,但不動產登記一線人員在?QQ?群和微信群中多次重復交流、討論,意見得不到統一,或多人于不同的時間點與我交流、討論。我當時撰寫并發表之,一是為解決實務問題適時提供參考;二是作拋磚引玉之用,以期有更好、更準確的指導意見出現。因此,我認為,這些案例更具有代表性、典型性,故匯集成書時書名定為《不動產登記典型案例剖析》。
    為了便于您查閱和關聯理解,我按不動產登記類型,對這些案例進行了分類。在方法上,我通過法理分析、法條闡釋和實務處理建議對這些問題進行剖析,其中的很多案例更是通過對正反觀點的對比論證進行剖析。剖析中,雖然也引用法學家們的經典理論,但更多的還是根據自己研習民法物權、不動產登記理論和曾經從事二十余年房屋登記實務的體會、經驗以及與朋友們交流探討中學到的新知識,提升的新認識來說法理,講法條,提建議。我此舉,希望能為您呈上一本有價值的業務參考書。當然,限于我的能力和水平,書中的謬誤在所難免,望您不吝賜教!
    謝謝《房地產權產籍》《中國不動產》和《中國房地產》雜志社的領導和老師們長期的關照和支持。本書在編撰過程中,得到了我親愛的妻子范曉容女士的真情陪伴和傾心相助,謹以此書向她致敬。在本書撰寫過程中,我的女兒劉默涵同學已經在四川大學華西臨床醫學院開始她第二年的研究生生活,謹以此書與之共勉,祝她生活、工作愉快,課題研究順利并學業有成。



    劉守君  
    二○一九年一月,犍為
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  1. 案例1  未經登記的房屋可否由繼承人直接申請首次登記
    甲于?2014?年?2?月在其因出讓取得的國有建設用地上合法修建一幢?2?層的小樓,建筑面積?280?平方米。房屋竣工后,申請首次登記前,甲意外死亡。甲的繼承人乙欲憑國有土地使用權證書、建設工程規劃許可證、房屋竣工證明、繼承權公證書等材料申請房屋登記。試問:乙應當怎樣申請房屋登記?
    觀點一認為,乙應當憑國有土地使用權證書、建設工程規劃許可證、房屋竣工證明、繼承權公證書等材料申請房屋所有權首次登記,將房屋直接登記到自己名下。
    觀點二認為,按連續登記原則,應當由繼承人乙代被繼承人甲先行申請房屋所有權首次登記,將房屋登記在甲名下后,再由乙申請因繼承產生的轉移登記,將房屋轉移登記到乙名下。
    觀點三認為,應當由乙先申請因繼承產生的國有土地使用權轉移登記,待土地使用權登記到乙名下后,乙再申請建設工程規劃許可事項變更,將規劃許可證上的被許可人由甲變更為乙,然后申請房屋所有權首次登記,將房屋所有權人登記為乙。
    筆者支持觀點一。
    一、已經死亡的人為無民事權利能力人,不能成為登記簿上記載的新的權利人
    《民法總則》第十三條規定,自然人從出生時起到死亡時止,具有民事權利能力,依法享有民事權利,承擔民事義務。質言之,只有有生命的自然人才有民事權利能力,才具有享有民事權利的資格,換言之,只有有生命的自然人才能成為民事權利的主體?!段餀喾ā返谑鶙l規定,不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。據此可知,作為不動產物權的房屋所有權的歸屬,以登記簿上記載的所有權權利主體為準。在不動產登記實務中,《不動產登記暫行條例實施細則》第二條規定,不動產登記應當依照當事人的申請進行,但法律、行政法規以及本實施細則另有規定的除外。質言之,一般情形下,當事人不申請,不動產登記不啟動,登記機構更不得為當事人辦理不動產登記。概言之,只有有生命的自然人,才能由自己申請或其代理人(監護人)代為申請作為不動產的房屋登記,經登記機構核準后成為登記簿上記載的所有權主體。本案中,甲雖然合法修建了房屋,但其已經死亡,沒有民事權利能力,不能自己申請房屋登記,也不能委托他人代為申請房屋登記,亦沒有資格成為登記簿上記載的新的房屋所有權主體。故觀點二中由繼承人乙代被繼承人甲先行申請房屋所有權首次登記,將房屋登記在甲名下的認識不正確。
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  1. 第一部分  首次登記
    案例1  未經登記的房屋可否由繼承人直接申請首次登記/...1
    案例2  被預查封的房屋竣工后可否辦理首次登記/...4
    案例3  權利人放棄房屋所有權并辦理了注銷登記后,收歸國家所有的房屋應當申請什么登記/...6
    案例4  人民法院生效的判決書只確認了房屋套內建筑面積的歸屬,登記機構可否只為申請人登記套內建筑面積/...9
    案例5  舊房屋所有權未辦理注銷登記,拆除舊房后新建的房屋可否辦理首次登記/...11
    案例6  非法修建的房屋合法化后,投資人自何時起對該房屋享有所有權/...13
    案例7  城市居民在村民時代取得的宅基地使用權及地上房屋所有權可否申請首次登記/...15
    第二部分  轉移登記
    案例8  夫妻對將來取得的財產作出的約定,登記機構可否用作登記的證據/...17
    案例9  離婚協議對婚前取得的房屋約定歸屬的,當事人應當申請什么登記/...20
    案例10  離婚協議約定的共有房屋的歸屬是否因復婚后又離婚而改變/...22
    案例11  夫妻共同購買的辦理了預購商品房預告登記和預購商品房抵押預告登記的房屋被判決歸配偶一方的,權利人該怎樣申請登記/...25
    案例12  離婚時約定原夫妻共有的房屋歸成年女兒所有,在基于離婚民事調解書產生的轉移登記未辦理前,原夫妻共同轉讓此房屋申請的轉移登記,登記機構可否辦理/...27
    案例13  離婚協議中沒有關于夫妻共有房屋的處理約定,登記權利人轉讓房屋的,可否由其單獨與受讓人一起申請轉移登記/...30
    案例14  夫妻共有的房屋可否是按份共有/...31
    案例15  婚前簽訂商品房買賣合同,婚后登記為夫妻共有后,當事人持配偶一方聲明房屋歸對方單獨所有的證明申請登記時,適用更正登記,還是轉移登記/...33
    案例16  辦理基于預購商品房預告登記產生的轉移登記時,共有情形是否以預告登記的為準/...34
    案例17  離婚協議中關于房屋所有權將來歸兒子繼承的約定,是否限制離婚轉移登記后權利人對房屋的出賣/...36
    案例18  共同共有的房屋產生的繼承登記,當事人該如何申請/...38
    案例19  繼承人在繼承發生后死亡產生的房屋繼承轉移登記,登記機構該如何辦理/...40
    案例20  登記機構可否辦理有抵押權負擔的房屋的遺贈轉移登記/...43
    案例21  若干人共同繼承若干房屋產生的轉移登記,登記機構該如何辦理/...46
    案例22  繼承人憑人民調解協議可否單方申請房屋登記/...49
    案例23  已亡贈與人遺留的房屋可否直接轉移登記給受贈人/...52
    案例24  繼承人申請因生效的判決書取得但未轉移登記到被繼承人名下的房屋所有權產生的登記,登記機構該如何辦理/...55
    案例25  轉讓方去世且無繼承人,受讓方單方申請的轉移登記,登記機構可否辦理/...57
    案例26  無民事行為能力人因履行民事義務處分房屋申請的轉移登記,登記機構可否受理/...59
    案例27  繼承人遺囑處分其繼承取得的未經登記的房屋產生的登記,登記機構應當怎樣辦理/...61
    案例28  贈與人死亡后,其生前與他人簽訂的贈與合同可否自動轉化為遺囑/...62
    案例29  因法定繼承申請房屋所有權及房屋分攤取得的國有建設用地使用權轉移登記時,繼承人的配偶可否作為共有人申請登記/...66
    案例30  繼承人放棄繼承權是否須經其配偶同意/...67
    案例31  部分繼承人申請繼承轉移登記,登記機構可否辦理/...69
    案例32  當事人未經預售許可簽訂的商品房預售合同,登記機構可否用作辦理轉移登記的材料/...70
    案例33  基于商品房預售合同設立的權利可否作贈與標的/...73
    案例34  憑人民法院要求辦理預購商品房預告登記轉移登記的協助執行通知書,登記機構可否為當事人辦理預購商品房預告登記轉房屋所有權轉移登記/...75
    案例35  基于預購商品房預告登記產生的房屋轉移登記,登記的權利人是否以預購商品房預告登記的權利人為準/...78
    案例36  登記機構可否直接辦理因人民法院生效的判決書產生的劃撥土地上的房屋抵債轉移登記/...81
    案例37  有居住權約定的贈與房屋,當事人可否申請轉移登記/...84
    案例38  非監護人委托的人可否代未成年人申請轉移登記/...88
    案例39  監護人可否代胎兒申請房屋所有權轉移預告登記/...90
    案例40  無身份證明的未成年人,可否憑出生醫學證明替代身份證明申請繼承轉移登記/...94
    案例41  辦理出賣被監護人房屋產生的轉移登記時,登記機構可否要求當事人在買賣合同中注明“為被監護人的利益”/...97
    案例42  僅由父或母代為申請處分未成年人的房屋產生的轉移登記,登記機構可否辦理/...98
    案例43  尼姑可否作其未成年兒子的監護人/...100
    案例44  權利人憑確認權屬的生效判決書取得他人預購的商品房申請的登記,登記機構該怎樣辦理/...101
    案例45  將發起人名下的房屋登記到股份有限公司名下,適用變更登記,還是轉移登記/...103
    案例46  基于確認權屬的仲裁裁決書產生的房屋登記,可否由權利人單方申請/...105
    案例47  因房地產買賣合同被人民法院判決無效而返還的房屋,適用更正登記,還是轉移登記/...106
    案例48  買賣合同解除后,已經完成轉移登記的房屋所有權和房屋分攤的國有建設用地使用權可否“恢復原狀”/...109
    第三部分  注銷登記
    案例49  權利人放棄所有權是否只適用注銷登記/...112
    第四部分  抵押權登記
    案例50  登記機構可否憑委托受托人向銀行辦理抵押擔保的手續為其辦理抵押權登記/...116
    案例51  保證的保證債權可否設立抵押權保障其實現/...118
    案例52  住房公積金管理中心委托銀行貸款產生的抵押權登記中,登記簿上記載的抵押權人是否是受托銀行/...120
    案例53  外國公司與境外銀行簽訂的貸款合同可否作抵押權登記材料/...123
    案例54  保證函可否作抵押權登記的權源材料/...127
    案例55  一般抵押權擔保的可否是將要發生的債權/...130
    案例56  無民事行為能力的自然人,可否作登記簿上記載的抵押權人/...133
    案例57  最高額抵押權擔保的債權中,債務人是否須是同一人/...136
    案例58  抵押權可否由權利人共同享有/...138
    案例59  為公司發行債券作抵押擔保,當事人可否申請抵押權登記/...140
    案例60  執行擔保產生的抵押,登記機構可否辦理抵押權登記/...146
    案例61  抵押人變動產生的登記,適用抵押權變更登記,還是抵押權首次登記/...149
    案例62  兩處以上的房屋為同一債權作抵押擔保時,申請人該申請幾個抵押權登記/...150
    案例63  抵押人以抵押期間屆滿為由單方申請抵押權注銷登記的,登記機構可否受理/...152
    案例64  登記機構可否為違法記載的抵押權辦理抵押權變更登記/...154
    案例65  抵押權轉移登記后是否影響其順位/...157
    案例66  抵押房屋被生效的判決書變更權屬產生的登記,登記機構該如何辦理/...159
    案例67  未辦理轉移登記的抵押權,受讓人可否直接申請注銷登記/...162
    第五部分  更正登記
    案例68  憑失效的身份證辦理的轉移登記,當事人可否申請更正登記/...165
    案例69  登記機構因程序瑕疵所作登記是否構成登記錯誤/...167
    案例70  登記機構可否撤銷錯誤的登記/...170
    案例71  錯誤登記的房屋可否直接更正登記給繼承人/...173
    案例72  繼承權公證書被撤銷后,權利人應當通過什么登記將其應當享有的房地權利登記到自己名下/...176
    第六部分  異議登記
    案例73  當事人申請異議登記是否須以更正登記不能為前提/...178
    案例74  當事人以保障債權清償為由申請的異議登記,登記機構可否受理/...181
    案例75  配偶一方擅自轉讓夫妻共有房屋,完成轉讓轉移登記后,利益受到損害的對方配偶可否對受讓人申請異議登記/...183
    案例76  在不知道異議人是否已起訴或被駁回訴訟請求的情形下,登記機構可否徑為注銷失效的異議登記/...185
    第七部分  預告登記
    案例77  監護人代未成年人申請的預購商品房抵押預告登記,登記機構可否辦理/...187
    案例78  當事人應當怎樣申請因離婚產生的預購商品房預告登記和預購商品房抵押預告登記/...190
    案例79  當事人以延長期限為由申請的房屋所有權轉移預告登記變更登記,登記機構可否受理/...192
    案例80  預購商品房預告登記的權利人死亡后,繼承人可否申請預購商品房預告登記轉移登記/...194
    第八部分  協助執行
    案例81  協助執行中,未經首次登記的房屋可否直接首次登記給執行申請人/...197
    案例82  協助執行通知書與同時送達的法律文書不匹配產生的轉移登記,登記機構可否辦理/...200
    案例83  對人民法院送達協助執行通知書要求辦理的抵債產生的房屋轉移登記,登記機構是否無須做詢問筆錄和收取契稅憑證/...203
    案例84  輪候查封法院處分被查封房屋產生的轉移登記,登記機構可否辦理/...206
    案例85  之前生效的民事判決可否對抗現時的查封登記/...208
    案例86  被查封的房屋可否辦理因展期產生的抵押權變更登記/...210
    案例87  登記機構憑人民法院送達的要求撤銷擔保協議的協助執行通知書,可否注銷記載在登記簿上的抵押權/...213
    案例88  查封期內作出的處理被查封房屋的有效判決書可否在查封期屆滿后執行/...215
    案例89  登記機構辦理再續封產生的查封登記時是否收取高級法院的批準手續/...218
    案例90  房屋所有權轉移預告登記記載于登記簿上后,登記機構可否協助人民法院執行對該預告登記的預查封/...221
    案例91  登記機構可否基于協助執行通知書公告不動產登記證明作廢/...224
    第九部分  其  他
    案例92  未辦理離婚轉移登記的房屋因被拆遷取得的還房產生的登記,登記機構該如何辦理/...226
    案例93  被繼承人在繼承人離婚前死亡,遺留房屋沒有辦理繼承轉移登記,繼承人離婚時,該遺留房屋是否應當作為夫妻共同財產分割/...228
    案例94  代理人代委托人申請不動產登記后,不動產登記被記載于登記簿上前,可否代委托人撤回登記申請/...229
    案例95  被代理人喪失民事行為能力后,代理人持被代理人有民事行為能力時出具的委托書申請的房屋登記,登記機構可否辦理/...231
    案例96  代理人超越代理權簽訂的房屋買賣合同在被代理人未追認前,可否用作轉移登記的證據/...234
    案例97  隱名共有人去世后產生的遺失補證,登記機構可否直接辦理/...235
    案例98  他人以不動產權屬證書未遺失為由可否阻止已經啟動的遺失補證程序/...238
    案例99  權利人聲明不動產權屬證書遺失后,在登記機構于登記簿上作補證記載前,重現的不動產權屬證書是否無效/...241
    案例100  預購商品房抵押預告登記轉房屋抵押權登記,是否受預查封登記的限制/...244
    案例101  登記申請撤回權可否被繼承/...247
    案例102  村民委員會可否作登記簿記載的房地產權利人/...249
    案例103  仲裁機構是否是房屋所有權和房屋分攤的國有建設用地使用權的確認機構/...251
    案例104  小區配套公建房屋具體該怎樣登記/...253
    案例105  登記機構盡到了合理審慎注意義務的,產生訴訟時可否免責/...255
    主要參考書目/...260
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  2. 劉守君,男,1969年9月出生,黨校大學文化,高級經濟師職稱。中國注冊房地產估價師和中國注冊房地產經紀人資格。樂山市首批學術和技術帶頭人。
    原全國房屋登記官考試命題專家庫成員,參加2011年全國房屋登記官考試命題,參加2012年、2013年全國房屋登記官考試審題。
    1993年9月至2014年5月,在犍為縣房地產管理所從事房屋登記工作,現從事不動產登記研究、咨詢和教學。
    主要學術兼職:北京城市學院眾城智庫中國不動產(自然資源)登記研究院研究員。
    主要榮譽:四川省優秀人民陪審員、樂山市社會科學優秀成果三等獎、“無錫產監杯”《物權法》與房地產權屬管理知識競賽二等獎、樂山市房地產管理先進個人。
    主要研究興趣:民法物權,不動產登記。出版專著《〈不動產登記暫行條例實施細則〉條文理解與適用》《不動產登記典型問題解析》《不動產登記收件實務》等?5?部。有?135?篇有關不動產登記的論文、案例剖析文章發表在《中國國土資源報》《中國不動產》《中國房地產》《房地產權產籍》《四川房地產》等專業報刊上。
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